Брать или не брать: эксперты дали пензенцам советы по покупке жилья в 2020 году

Режим самоизоляции, вызванный распространением коронавирусной инфекции на территории России, привел к ожидаемым трудностям в экономике, в том числе и сложностям на рынке недвижимости. Однако принятые федеральным правительством меры по стимулированию ипотечного кредитования смогли переломить ситуацию и вывести строительный комплекс из предкризисного состояния.

О том, как пензенский рынок недвижимости пережил последствия коронавирусной инфекции и что будет с ипотечными ставками до конца этого года, мы обсудили в рамках круглого стола с руководителем Абсолют Банка в Пензе Дмитрием Стулковым, директором по маркетингу строительного холдинга «Термодом» Татьяной Планиной и директором риэлторской компании «Риэлтор» Александром Сызрановым.

— Стал ли этот год из-за пандемии коронавируса более сложным для пензенского рынка ипотеки? Как изменились выдачи по сравнению с прошлым годом? С какими результатами по выдаче жилищных кредитов регион будет встречать 2021 год?

Дмитрий Стулков:

— Пандемия коронавируса практически не повлияла на интерес пензенцев к ипотеке. За январь-май в Пензенской области было выдано более 4,1 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 7,62 млрд рублей.

По сравнению с тем же периодом прошлого года общая сумма кредитов выросла более чем на полмиллиарда рублей.

Что касается Абсолют Банка в Пензе, то наши результаты значительно выше средних по рынку. За первые семь месяцев 2020 года мы выдали жилищных кредитов почти на 40% больше, чем в прошлом году. Сыграли роль не только наши конкурентные ставки и условия по программам, но и актуальные в условиях пандемии и самоизоляции цифровые технологии. Они позволили максимально увести сделки в онлайн и ускорить их.

Мы прогнозируем, что в целом по рынку выдачи ипотеки в 2020 году превзойдут на 10-15% результаты прошлого года. При этом наиболее сильные игроки ипотечного направления увеличат выдачи на 40-50%.

Татьяна Планина:

— Правительство давно работало над тем, чтобы ипотека становилась выгоднее для всех жителей страны. К моменту начала пандемии в России уже начинала действовать сельская ипотека от 2,7 % годовых, и спрос на нее уже был большой. Эпидемиологическая ситуация тормозила процесс только в том, что касается работы различных учреждений, связанных с оформлением квартиры в собственность. Когда и этот вопрос был урегулирован, мы отмечали рост покупок квартир с помощью ипотеки.

Затем, уже в период пандемии, было объявлено о запуске льготной ипотеки от 6 % годовых, и в этот момент началась вторая волна спроса. Поэтому нельзя сказать, что сложный 2020 год привел к упадку рынка ипотеки. Скорее, наоборот, меры, предпринятые в период пандемии, дали людям возможность не откладывать мечты о собственном жилье. Если сравнивать с прошлым годом, квартиры от строительного холдинга «Термодом» в ипотеку приобретают в два раза чаще. А вот как начнется 2021 год, прогнозировать сложно.

Александр Сызранов:

— В начале года на пензенском рынке ипотеки отмечался рост количества выданных кредитов. В марте на фоне рекордно низких ипотечных ставок рост был особенно существенным.

Однако в апреле, вследствие пандемии, количество выданных кредитов снизилось по сравнению с 2019 годом. Для поддержки строительного рынка правительством было принято решение о субсидировании ипотечных ставок при покупке жилья от застройщиков (Господдержка 2020).  Это стало толчком для улучшения ситуации на рынке ипотеки: спрос на ипотеку увеличился, увеличился объем поданных заявок и выдач.

В текущей ситуации сложно делать прогнозы. Если будет вторая волна коронавируса, то это, безусловно, негативно скажется на всех секторах экономики, в том числе и банковском.

Если государство примет решение о сохранении льготных ставок до конца года, то новый 2021 год регион будет встречать с высокими результатами по выдаче ипотечных кредитов.

— Что происходит с рынком вторичной недвижимости? Насколько упал спрос на готовое жилье?

Дмитрий Стулков:

— После запуска новой программы господдержки ипотеки доля сделок с готовыми квартирами в Пензенской области действительно уменьшилась – с привычных 80% до 50%. Однако уже в августе доля сделок с новостройками начала уменьшаться. Во-первых, часть банков уже завершают работу с госпрограммой, во-вторых, рынок вторичного жилья «просыпается» — сработал «эффект отложенного спроса». Наконец, некоторые банки снизили ставки по стандартным ипотечным программам и сделали их доступнее для заемщиков. Например, Абсолют Банк – до 8,1% годовых на весь срок. Мы ожидаем, что после завершения новой госпрограммы в октябре доля вторички снова достигнет 80% от общего числа сделок.

Татьяна Планина:

— Жилье на вторичном рынке продается, но, конечно, не так активно, и естественно это связано с особой направленностью льготных кредитов на приобретение строящегося жилья.

Александр Сызранов:

— Несмотря на то, что по статистике Росреестра наблюдается падение сделок с «вторичкой» примерно на 20%, спрос на нее достаточно высок, это связано с неким всплеском на рынке (отложенный спрос, снижение ставок по вкладам). Но после любого оживления происходит спад, возможно стагнация рынка.

— Как изменилось поведение ипотечного заемщика этим летом? Каковы тенденции?

Дмитрий Стулков:

— По нашим наблюдениям, примерно в 3 раза увеличилось количество покупателей, которые на фоне снижения ставок по депозитам предпочли «конвертировать» сбережения в первоначальный взнос при покупке квартиры. Почти 60% таких заемщиков решили улучшить собственные жилищные условия. Остальные планируют некоторое время сдавать квартиру в аренду и получать доход, закрывать, таким образом, частично или полностью ипотечные платежи, а позже передать жилье в собственность детям или внукам.

Также резкое снижение ставок многих вдохновило на покупку жилья. И в этой ситуации они выбирали тот банк, который быстрее дает ответ на заявку по ипотеке и выходит на сделку в кратчайшее время.

Татьяна Планина:

— Сейчас мы видим, что наши клиенты «омолодились». В этом году среди покупателей квартир стало больше молодежи. И на это тоже сказывается развитие института ипотеки. Мы видим тенденцию к росту спроса на 2-х и 3-комнатные квартиры, хотя однокомнатные по-прежнему популярны.

Александр Сызранов:

— Сегодня ипотечный заемщик отдает предпочтение именно первичному жилью (или сданному от застройщика) нежели вторичному рынку, т.к. к покупке их стимулируют именно льготные ставки по ипотеке. Многие даже и не задумывались о покупке нового жилья, пока не узнали, что сегодня «первичку» можно купить в ипотеку в среднем под 6%.

Многим ставки на «вторичке», в сравнении со ставками по господдержке, кажутся очень высокими. И это несмотря на то, что  ставки снизились по сравнению с прошлым годом, а несколько лет назад ипотеку брали и под 12% годовых. Кстати, сейчас очень хорошее время для рефинансирования имеющихся ипотечных кредитов.

— На какие суммы и сроки берут ипотеку пензенцы?

Дмитрий Стулков:

— В январе-марте средняя сумма ипотечного кредита в Пензе составляла 1,7 млн рублей. В июне-июле она уменьшилась до 1,57 млн рублей. Это связано с тем, что по новой госпрограмме пензенцы предпочитали покупать квартиры меньшей площади, чем обычно – не 45-52 кв метров, а до 40 кв метров. В августе средняя сумма ипотеки снова выросла – до 1,76 млн рублей.

Это объясняется увеличивающимся спросом на более просторные готовые квартиры, а также с ростом стоимости квадратного метра – около 2-3%.

Средний срок, на который пензенцы берут ипотеку, — 18 лет. По сравнению с 2019 годом он не изменился.

Татьяна Планина:

— Если опираться на наш опыт, то можно сказать, что люди стараются взять кредит на больший срок, но платить при этом ежемесячно меньшую сумму. Суммы различные и варьируются в основном от полумиллиона до двух миллионов рублей.

Александр Сызранов:

— Суммы в среднем от 1,7 до 2 млн рублей. Срок – 20 лет.

— Как часто пензенцы используют материнский капитал для покупки жилья в ипотеку?

Дмитрий Стулков:

— У нас в Абсолют Банке в Пензе 35% заемщиков используют средства материнского капитала в качестве части первоначального взноса. Однако в целом по рынку доля таких сделок не превышает 5% от общего числа. Это связано с тем, что подавляющее большинство банков неохотно принимают маткапитал как часть первоначального взноса. Особенно по госпрограммам. Так, по госпрограмме «Детская ипотека» со ставкой 5,49% годовых мы практически единственные в Пензе разрешаем заемщикам гасить маткапиталом часть первоначального взноса.

В прошлом году в начале лета среднерыночная ставка по ипотеке составляла 10,5% годовых. В начале лета 2020 года она упала до 7,03% годовых.

Татьяна Планина:

— Жители Пензенской области достаточно часто используют материнский капитал для покупки жилья в ипотеку. Более того, в этом году у нас есть первая практика, когда человек воспользовался отцовским капиталом, за четвертого ребенка.

Александр Сызранов:

— Практически в 100% случаев, если у наших клиентов есть желание приобрести недвижимость и есть материнский (семейный) капитал, они его используют на покупку жилья. Ведь если семья хочет улучшить свои жилищные условия, не дожидаясь исполнения ребенку 3-х лет, купить жилье можно только с помощью ипотечного кредита. Чаще всего с помощью материнского капитала оплачивается первоначальный взнос по ипотеке.

— Ждать ли дальнейшего снижения или лучше брать квартиру сейчас?

Дмитрий Стулков:

— Надо понимать, что средняя по рынку ставка 7,03% складывается из ставок по стандартным программам и госпрограммам. По стандартным программам средняя «рабочая» ставка постепенно снижается, но до сих пор держится на уровне 9,0-9,5% годовых. В Абсолют Банке ставки по стандартным ипотечным программам – от 8,1% годовых.

С большой долей вероятности банки постепенно продолжат снижение ставок по жилищным кредитам вслед за ключевой ставкой Центробанка. Но если у вас уже есть хотя бы 20% от стоимости квартиры и вы хотите улучшить жилищные условия – не теряйте время, подавайте заявку на ипотеку. Кстати, у нас это можно сделать онлайн, прямо на сайте, или через партнеров среди риэлторов и застройщиков. Помните – осень и начало зимы – период максимальной активности на рынке недвижимости, а значит, на снижение цен и на скидки рассчитывать не приходится. Да и лучшие варианты квартир будут быстро  раскупаться.

Татьяна Планина:

— Прямо сейчас в стране в целом и в Пензенской области в частности действует несколько вариантов льготного ипотечного кредитования. Растет спрос на жилье, которое многим застройщикам сейчас приходится продавать по себестоимости. Для покупки квартиры это идеальное время. Потому что экономическая ситуация в мире нестабильна, и никто не сможет сказать, что будет завтра с той же ипотекой, в какие условия попадет сфера строительства и прочее. Естественно, нестабильна и стоимость недвижимости, на которую уже сегодня влияет, например, рост цен на строительные материалы, а это, в свою очередь, связано с эпидемиологической ситуацией, из-за которой идут задержки ввоза в страну многих импортных деталей для дома. Ждать у моря погоды не стоит. Квартиру лучше покупать сейчас.

Александр Сызранов:

— Брать сейчас, так как дальнейшие тенденции на рынке трудно спрогнозировать.

Фотография: pixabay.com

1 комментарий