В 2025 году жилищный рынок Пензы находится под прессом сразу нескольких негативных факторов. Рост процентных ставок по ипотечным кредитам, инфляционные процессы, увеличение затрат на строительство, высокие ставки по банковским депозитам и осторожность покупателей формируют новые условия.
В 2025 году ключевая ставка достигла пиковых значений, что значительно ограничило доступность ипотеки. Многие потенциальные покупатели отложили или отказались от планов приобретения жилья.
В свою очередь, семейная ипотека по 6% годовых, в связи с дополнительными комиссиями со стороны банков, доходящими порой аж до 20%, фактически не работала в первом полугодии.
Высокие ставки оказывают сдерживающее влияние на спрос и заставляют пензенских застройщиков предлагать своим клиентам различные варианты: рассрочку, скидки при единовременной оплате, субсидированные ставки и другие акции.
Между тем, цены на первичное жилье в областном центре продолжают медленно, но все же увеличиваться в соответствии с уровнем инфляции, что связано с ростом цен на строительные материалы, транспортные расходы и оплату труда.
Девелоперы пересматривают свои финансовые стратегии, чтобы сохранить прибыльность, особенно в сегменте массового строительства. На этом фоне, что неудивительно, объем ввода нового жилья по итогам 2025 года по прогнозам может снизиться как минимум на 10%.
И понятно, что у пензенцев возникают опасения, которые связаны с банкротствами строительных компаний, а также риском потери вложенных средств.
В этой связи редакция сетевого издания «Пенза-Обзор» обратилась за комментариями к крупнейшим застройщикам региона, среди которых строительный холдинг «Термодом», СГ «Рисан» и ГК «Территория жизни».
Именно эта «большая тройка» фактически является основой стабильности первичного рынка жилья в Пензе, и именно она формирует текущие тенденции в строительном секторе области.
Мы попросили девелоперов ответить на несколько вопросов, касающихся оценки состояния рынка жилья, их собственного финансового самочувствия, а также мер, которые они предпринимают для повышения доступности жилья.
— Как вы оцениваете текущее состояние первичного рынка жилья города Пензы с учетом ограничений, вызванных сокращением ипотечного кредитования?
Строительный холдинг «Термодом»:
— Фразой «хочется всем, но не все могут позволить». Вы прекрасно знаете, какая ситуация сложилась в отрасли российского строительства после отмены большого пакета ипотеки с господдержкой в прошлом году и ростом ключевой ставки по кредитам от ЦБ в этом году. Даже с учетом всех новых ограничений количество людей, желающих приобрести жилье именно на первичном рынке, в Пензе остается высоким. Мы это видим по продолжающемуся интересу к проектам холдинга «Термодом». Другое дело, что покупательскую способность одно лишь желание не может повысить.
Строительная группа «Рисан»:
— Первичный рынок даже с учетом ограничений чувствует себя лучше, чем вторичный, потому что там возможна только рыночная ипотека, без каких-либо льгот. Тем временем, у нас всё ещё активно берут квартиры в семейную и IT-ипотеку. Льготные программы распространяются не только на строящиеся, но и на некоторые сданные дома «Рисан», что является существенным доводом в пользу новостройки для клиентов, которые выбирают между вариантами на первичном и вторичном рынке.
Группа компаний «Территория жизни»:
— Динамика спроса с марта-апреля 2025 года имела отрицательный характер – снижение на 10% относительно января-февраля 2025 года.
Факторы, которые повлияли на сложившуюся динамику: банки продолжали взимать комиссию за предоставление заемщику ставки в рамках ипотечных программ с государственной поддержкой, что не давало возможности делать дополнительные скидки для клиентов; ужесточение условий по рассмотрению заявок на оформление ипотечных займов клиентами; ограничение условий ипотечного кредитования, если строительство не ведется в рамках проектного финансирования банка.
Ключевые игроки банковского сектора с января 2025 года также изменили условия: выдача по льготным программам возможна только с оплатой комиссионного вознаграждения застройщиком в размере от 5 до 18% от суммы кредита, что является огромной финансовой нагрузкой для застройщика.
Себестоимость строительства изменилась с января по май 2025 года с учетом увеличения стоимости строительных и отделочных материалов за счет инфляционных процессов в экономике.
Прогноз средней стоимости 1 кв.м. жилья на период до конца 2025 года по объектам ГК «Территория жизни»: строящиеся объекты — 98 000 рублей за кв.м., введенные в эксплуатацию объекты — 104 000 рублей за кв.м.
— Как вы можете охарактеризовать текущее состояние ваших компаний с точки зрения финансовой устойчивости?
Строительный холдинг «Термодом»:
— Финансовая устойчивость компании остается стабильной, а все процессы — прогнозируемыми. Каких-либо опасений наши клиенты испытывать не должны. Так как «Термодом» — холдинг, проверенный многими кризисами в отрасли. И все это время компания выполняла и будет выполнять взятые на себя обязательства.
Строительная группа «Рисан»:
— У нас есть план на несколько лет, и мы ему следуем.
Мы работаем с разными инструментами продаж – не только с ипотекой, но и с длительной рассрочкой до 5 лет, реализуем программу «трейд-ин» для своих жителей. Также «Рисан» обладает, пожалуй, самым разнообразным портфелем среди пензенских застройщиков – у нас 9 жилых комплексов комфорт, бизнес и премиум-класса в продаже.
По этим причинам мы не испытываем каких-либо сложностей или опасений. Строительная группа «Рисан» уверенно себя чувствует и остаётся финансово устойчивой.
— Существует ли угроза финансовой несостоятельности для ваших компаний при продолжении текущих тенденций на жилищном рынке?
Строительный холдинг «Термодом»:
— Такой угрозы нет. Продолжаем работу с учетом текущих реалий на рынке.
Строительная группа «Рисан»:
— Нет, такой угрозы нет. Мы успешно работаем в существующих условиях, эффективно реализуем наш продукт и совершенно точно выполним все взятые на себя обязательства.
— Имеются ли в настоящий момент у ваших компаний сложности со своевременным вводом домов в эксплуатацию? На какой период, в среднем, происходит перенос ввода?
Строительный холдинг «Термодом»:
— Создание новых логистических цепочек, поиск новых поставщиков и другие процессы в сфере строительства неизбежно влекут за собой издержки как финансовые, так и временные. Поэтому сроки ввода некоторых домов мы корректируем, но эти корректировки незначительные — в пределах 2 месяцев. При этом надо уточнить, что кроме сроков ввода в эксплуатацию есть еще сроки передачи квартир собственникам, и здесь оговоренные изначально временные рамки соблюдаются.
Строительная группа «Рисан»:
— У строительной группы «Рисан» нет проектов, для которых перенесены сроки ввода в эксплуатацию, и не предвидится. Мы единственный в Пензенской области семикратный обладатель золотого знака «Надежный застройщик России». Также заметим, что «Рисану» присвоен рейтинг ЕРЗ «5» — наивысший показатель соблюдения застройщиком декларируемого срока ввода жилья, который рассчитывается порталом ЕРЗ.РФ на основе информации о переносах декларируемой даты ввода жилья относительно первых опубликованных застройщиком проектных деклараций.
Группа компаний «Территория жизни»:
— Перенос сроков строительства по реализуемым проектам не запланирован. Строительство ведется в рамках действующих графиков. ГК «Территория жизни» возглавляет рейтинг пензенских застройщиков по объемам текущего строительства и введенного жилья по данным на 1 мая 2025 года согласно рейтингу ЕРЗ.РФ.
— Пришлось ли вашим компаниям сократить количество новых проектов, начало строительство которых планировалось на 2025-2026 годы?
Строительный холдинг «Термодом»:
— Сложности на рынке строительства оказали минимальное влияние на запуск наших новых проектов. Изменения по стартам мы вносили в 2024 году, после отмены массовой господдержки в ипотечном кредитовании. В 2025 году мы уже стартовали с грандиозным проектом города-курорта «Юга», дали старт продажам следующего дома жилого комплекса на улице 8 марта в Пензе, и до конца года также планируем открыть в Пензе и Городе Спутнике продажи недвижимости еще по 5 объектам.
Строительная группа «Рисан»:
— У нас есть несколько интересных участков в Пензе, и мы работаем над новыми проектами в плановом порядке. Они находятся на разных стадиях подготовки и проектирования, которые требуют времени и детального рассмотрения. О каком-либо сокращении или откладывании речи не идет.
Группа компаний «Территория жизни»:
— Изменение условий не повлияло на запуск новых проектов застройщика. С 1 апреля 2025 года были открыты продажи недвижимости в новом жилом комплексе «Чаадаев» на улице Чаадаева в городе Пензе.
— Какие меры вы предпринимаете для сохранения спроса на жилье с учетом негативных тенденций этого года?
Строительный холдинг «Термодом»:
— Нужно понимать, что в сегодняшних условиях предлагаемые застройщиком инструменты — вынужденные. И те же рассрочки снижают экономическую эффективность девелоперов. Впрочем, мы продолжаем работать с каждым клиентом индивидуально, и находим оптимальное для него решение.
Строительная группа «Рисан»:
— Мы сохраняем индивидуальный подход к каждому клиенту и стремимся подобрать ему наиболее выгодные способы приобретения. Собственный ипотечный брокер владеет актуальной информацией более чем от 10 банков-партнеров, в каждом конкретном случае оцениваем возможность предоставить рассрочку. Вне зависимости от инструмента приобретения, мы призываем клиентов внимательно относиться к собственным финансовым возможностям.
Группа компаний «Территория жизни»:
— ГК «Территория жизни» — предлагает своим клиентам сниженную ставку по программе семейной ипотеки. Это стало возможным, в том числе, после отмены комиссий банками для застройщиков.
ГК «Территория жизни» активно использует дополнительные инструменты для клиентов по покупке недвижимости: программа рассрочки от застройщика, дополнительные скидки для семей с детьми при покупке квартиры, а также сотрудничество с другими банками, которые сохраняют условия для застройщиков в рамках ипотечного кредитования.
— Как, на ваш взгляд, повлияет отмена комиссий банков при выдаче семейной ипотеки на покупательскую активность пензенцев?
Строительный холдинг «Термодом»:
— На многих проектах отмена комиссий позволит снизить ипотечную ставку. Пример есть: «Термодом» уже предлагает сниженную ставку в 4,6% по программе семейной ипотеки.
Строительная группа «Рисан»:
— Отмену комиссии мы воспринимаем со сдержанным оптимизмом – многое зависит от того, увеличится ли процент отказов в одобрении ипотеки. Такие предпосылки есть. Посмотрим, что будет на практике.
Группа компаний «Территория жизни»:
— Отмена в мае комиссий банками для застройщиков согласно поручению президента Владимира Путина, а также возможное изменение условий по программе льготного ипотечного кредитования в части расширения категорий семей, которые могут воспользоваться семейной ипотекой, улучшит динамику спроса на первичном рынке.
— Какие, на ваш взгляд, меры необходимо принять дополнительно для стимулирования жилищного строительства, а также увеличения спроса на жилье в ближайшей перспективе на федеральном и региональном уровнях?
Строительный холдинг «Термодом»:
— Однозначно нужно расширять действие семейной ипотеки в Пензенской области, которая не входит в список регионов с низким спросом на жилье. Также напомним, что в нашем портфеле есть проекты, которые попадают под действие сельской ипотеки. И как только она вновь заработает в области, будем надеяться, что эффект почувствуют и многие сотни людей, и весь строительный сектор.
Строительная группа «Рисан»:
— Мы считаем, что нужны адресные программы поддержки, которые сделают доступнее приобретение жилья конкретным группам граждан. Семейная ипотека – отличный инструмент, но она должна распространяться именно на квартиры большой площади, где с комфортом могут разместиться и родители, и дети, а для этого должен быть низкий первоначальный взнос.
Вышеприведенные комментарии ведущих пензенских застройщиков показывают, что «большая тройка», даже с учетом негативных факторов на жилищном рынке, чувствует себя уверенно, сохраняя при этом оптимизм, связанный с перспективами увеличения ипотечного кредитования в рамках льготных программ.
В этой связи, говорить о банкротствах и долгостроях и вовсе не приходится.
Опрошенные нашим изданием эксперты отмечают, что в зоне риска в нынешних условиях находятся небольшие застройщики, которые ввиду финансовых ограничений и недостатка возможностей с точки зрения оптимизации операционной и хозяйственной деятельности, могут не справиться со своими обязательствами перед клиентами и поставщиками.
Тем не менее, даже в этом случае, деньги пензенцев, вложившихся в покупку жилой недвижимости, под надежной защитой, поскольку строительные компании, как известно, получают средства с эскроу-счетов только после ввода дома в эксплуатацию.
Если говорить о дальнейших перспективах спроса, аналитики сходятся во мнении, что семейная ипотека по 6% годовых, которая вскоре может быть распространена на семьи с детьми до 14 лет, а также участников СВО, заработает в полную силу уже через пару месяцев.
В то же время, плавное снижение ключевой ставки в течение этого года сделает банковские вклады менее привлекательными, что также поспособствует их перетоку в жилищный сектор.
В свою очередь, в риэлтерском сообществе Пензы с позитивом смотрят на перспективы рынка недвижимости во втором полугодии 2025-го, прогнозируя благоприятный исход «ипотечной турбулентности» как для застройщиков, так и для их клиентов.
«Каждый год приходится слышать крики про то, что все кончено, застройщики обанкротятся и ничего не построят. Но жизнь показывает, что в нашем регионе лидеры рынка непоколебимы с точки зрения стабильности. У меня в настоящий момент нет никаких сомнений в этом. Теперь что касается спроса. Да, ключевая ставка наломала дров, но не только в строительной отрасли, а во всей экономике в целом. Исправлять ситуацию наконец-то начали и эффект от этого, уверен, мы увидим уже в этом году. На мой взгляд, в выигрыше окажутся те покупатели, которые приобретут жилье по низу рынка. Идеальный момент – ближайшие несколько месяцев, поскольку далее, с увеличением спроса, скидки резко пропадут», — отметил в беседе с журналистом нашего издания руководитель одного из городских агентств недвижимости.
Подводя итог всему вышесказанному, еще раз подчеркнем, что рынок недвижимости Пензы в 2025 году балансирует между инфляционным ростом и снижением спроса из-за высоких ипотечных ставок. Однако ценовое дно уже достигнуто.
Тем, кто приобретает жилье для личного проживания, на наш взгляд, не стоит откладывать покупку – цены при самом благоприятном исходе останутся стабильными. А на фоне предстоящего оживления спроса стоимость недвижимости начнет снова ползти вверх.
В свою очередь, для инвесторов рынок стал менее привлекательным, однако отдельные выгодные предложения все еще встречаются.
Остается лишь добавить, что покупка жилья в текущей ситуации требует обдуманного подхода и тщательного анализа. Оцените свои возможности, проанализируйте имеющиеся предложения и принимайте решение, исходя из личных целей и финансового положения.
Подпишитесь на «Пенза-Обзор» в Telegram, Яндекс.Новости и Google News.