Равнение на эскроу. Готовит ли жилищный рынок пензенцам сюрпризы?

1 июля текущего года в России вступили в полную силу глобальные изменения жилищного законодательства, связанные с проектным финансированием строек. Отныне заплаченные гражданами деньги за квартиру поступают на эскроу-счета, где хранятся до момента сдачи застройщиком дома в эксплуатацию. Девелоперам же теперь приходится брать средства для строительства домов у банков в рамках проектного финансирования. Цель изменений понятна и прозрачна – сделать проблему обманутых дольщиков в России неактуальной. Однако без побочных эффектов не обошлось.

Самым главным из них является неминуемое повышение цен. Правда, оно началось еще летом 2018 года, то есть с того момента, когда открытие эскроу-счетов для пензенских застройщиков являлось добровольным. Рост цен был вызван совокупностью факторов:

• стандартной реакцией бизнеса на изменение налоговой нагрузки в виде увеличения НДС до 20% с 1 января 2019 года;
• заблаговременным добровольным переходом на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов для отработки новой схемы и адаптации бизнеса;
• попыткой строительных компаний сделать переход на новые правила для клиентов более незаметным в виде плавного повышения цен.

И действительно, после 1 июля в Пензенской области резкого скачка цен на жилье не наблюдалось. Об этом также свидетельствуют статистические данные. Количество выданных ипотечных кредитов населению за первое полугодие было примерно таким же, что и за аналогичный период 2018-го. То есть шока удалось избежать. Но в то же время отсутствие положительной динамики говорит о стагнации. Что же останавливало пензенцев?

К вышеперечисленным побочным эффектам от введения эскроу-счетов и повышения НДС прибавился также рост ипотечных ставок, начавшийся в конце 2018 года и продолжавшийся до июня 2019-го. В свою очередь, это явление было вызвано консервативной политикой Центрального банка и общей волатильностью российской экономики, показывающей слабый рост – практически на уровне статистической погрешности.

Однако ситуация меняется в лучшую сторону. Уже с июля текущего года банки вслед за изменениями ключевой ставки ЦБ начали заметно снижать ипотечную. По прогнозам экспертов, в 2019 году до конца сентября все банки завершат «волну на понижение». Таким образом, у пензенцев будет возможность получить ипотечный кредит на максимально выгодных для себя условиях.

Мониторинг цен пензенских застройщиков показывает, что повышение цен будет продолжаться и дальше по ряду причин. Во-первых, никуда не денется традиционная логика роста: стоимость по-прежнему станет меняться по мере приближения к сдаче строящихся домов в эксплуатацию. Во-вторых, влиять на ситуацию будут и банковские проценты в рамках проектного финансирования, если, к примеру, тот или иной застройщик не будет в полной мере соответствовать установленным банком критериям благонадёжности. Впрочем, данный эскроу-фактор для крупных пензенских застройщиков региона минимизирован. В-третьих, имеется риск снижения темпов ввода жилья и закладки новых объектов строительными компаниями. Это может породить стандартный ответ рынка в виде повышения цен.

На этом фоне, по всей видимости, ведущие региональные застройщики не откажутся от акционных предложений, однако они будут иметь явно ограниченный количественный характер с умеренным ценником.

Таким образом, очевидно, что ситуация на жилищном рынке региона стабилизировалась – сюрпризов не будет, отрасль адаптировалась к изменениям. Будем надеяться, что снижение ипотечных ставок послужит дополнительным фактором для дальнейшего развития строительной отрасли области и увеличения доступности жилья для пензенцев.

Фотография: pnzreg.ru