Своя квартира для многих пензенских семей по-прежнему остается только мечтой. О том, сделают ли в 2020 году эту мечту ближе снижение ипотечных ставок и программа господдержки семей с детьми, какие «подводные камни» стоит учитывать заемщикам, мы побеседовали с Дмитрием Стулковым, руководителем Абсолют Банка в Пензе.
— Прежде всего, остается ли ипотека для жителей Пензы основным способом приобрести квартиру?
— Безусловно, остается. Причем востребованность ипотеки с каждым годом растет. Она уже не кажется чем-то сложным и необычным. Многие уже пользовались подобным кредитом и лучше понимают, как работает этот механизм. К началу 2020 года доля сделок с недвижимостью с ипотекой в Пензе превысила 65%. В 2020-2021 годах она может увеличиться до 75% и выше.
Отсутствие реальных альтернатив жилищным займам подтверждает и такой тренд, как появление в России «повторных ипотечников». Это люди, которые уже покупали жилье в ипотеку в период с 2008 года по 2013 годы и выплатили кредит. По статистике, цикл обновления жилья в РФ составляет 7-10 лет, и теперь они снова пользуются ипотекой для улучшений жилищных условий.
— Второе полугодие 2019 года было позитивным для желающих взять ипотеку, ведь ставки падали. Продолжится ли эта тенденция в наступившем году?
— Мы ожидаем, что в 2020 году средние ставки по ипотеке постепенно снизятся до уровня 8,2-8,5%. Безусловно, их снижение позитивно скажется на объемах выдачи ипотеки. Однако есть и сдерживающие факторы – например, увеличение цен на жилую недвижимость и крайне незначительный рост реальных доходов населения.
— Стоит ли ждать дальнейшего снижения ставок тем, кто уже сейчас планирует покупку квартиры в ипотеку?
— Тем, у кого есть желание купить квартиру и уже накоплен минимальный первоначальный взнос от 20%, я советую не ждать еще большего снижения ставок. Нужно ловить момент. Дело в том, что стоимость квадратного метра влияет на нагрузку заемщика в гораздо большей степени, чем ставка по ипотеке, особенно если речь идет о разнице в 0,3-0,5 п.п. Кроме того, в такой ситуации выгодные по цене и качеству варианты «уходят» в первую очередь, а продавцы куда менее склонны давать скидки.
— В связи со снижением ставок, есть ли смысл срочно заняться рефинансированием тем, кто уже платит ипотеку?
— В 2019 году доля сделок с рефинансированием ипотеки сократилась до 5%. Но в 2020 году, с учетом увеличения разрыва между ставками по ипотеке, она может вырасти до 10-15%.
Экономический смысл в рефинансировании ипотечных кредитов появляется, когда разница между ставками достигнет 1,5%, а лучше 2%. В противном случае это нецелесообразно, поскольку при рефинансировании заемщик несет дополнительные затраты.
— Какое жилье предпочитают покупать в ипотеку жители Пензенской области?
— Жители Пензенской области по-прежнему отдают предпочтение готовым квартирам. При этом в целом по рынку доля вторичного жилья в кредит в 2019 году выросла с 70% до 80%. У нас в Пензе соотношение немного иное – 75% вторичное жилье, 25% первичное. Это объясняется эффективным взаимодействием с партнерской сетью федеральных и региональных застройщиков, а также отчасти и ростом популярности госпрограммы «детской ипотеки», по которой можно приобретать жилье именно в новостройках. Напомню, что мы первыми в России дополнительно, за свой счет снизили ставку по этой программе и одними из первых начали выдавать кредиты с субсидируемой ставкой на весь срок.
Имеет значение и то, что мы, в отличие от большинства кредитных организаций, принимаем материнский капитал в качестве части первоначального взноса при покупке квартиры. Это серьезная помощь для решения квартирного вопроса многодетных. Об этом говорит и тот факт, что маткапитал используется в 40% сделок по «детской ипотеке».
В связи с ростом доли «вторички», у нас всего за год в 2 раза повысилась популярность сделок в формате «ипотека на ипотеку». В этом случае с помощью жилищного займа жители Пензы покупают квартиру, которая уже находится в залоге. Это нормально в случаях, когда люди взяли в ипотеку квартиру на срок 15-20 лет, а потом, еще до полной выплаты кредита, решили улучшить свои жилищные условия. Наиболее частые причины продажи квартир, которые находятся в ипотеке – это желание увеличить жилплощадь (например, в связи с рождением детей) или переехать в другой район.
Важно, что квартира, которую брали в ипотеку ранее, — более прозрачный объект для экспертизы, ведь она проходит быстрей и проще. Недвижимость, приобретенная за счет ипотечного кредита, уже проходила юридическую экспертизу объекта, следовательно, она отвечает требованиям банка.
Впрочем, нельзя сказать, что эта тенденция характерна для всего ипотечного рынка Пензы. Практически никто, кроме нас, пока что не занимается «ипотекой на ипотеку».
— Станет ли в 2020 году сложнее из-за введения ипотечных каникул получить одобрение по ипотеке? Из-за чего банки отказывают в кредите?
— В целом по банку мы не видим существенного роста числа обращений клиентов за ипотечными каникулами. Абсолют Банк и раньше использовал собственные программы реструктуризации, которые позволяли брать паузу и затем возвращаться в обычный график платежей. Именно поэтому при запуске ипотечных каникул не возникло эффекта накопившихся отложенных проблем. Кстати, от собственных программ реструктуризации мы не отказываемся и сейчас, потому что зачастую они предполагают более выгодные и гибкие решения, чем «каникулы по закону».
В целом по рынку наблюдалась активная подача заявок на ипотечные каникулы в августе-сентябре 2019 года, сразу после принятия закона. В начале декабря, шла вторая волна: люди хотели уменьшить выплаты перед Новым годом. Однако по факту в Пензе количество желающих устроить себе «ипотечный отдых» незначительно.
Таким образом, у банков нет повода ужесточать требования к заемщикам из-за ипотечных каникул. Это не так, во всяком случае, в Абсолют Банке. У нас, как и у большинства ипотечных банков, изначально объективные подходы к оценке заемщиков. Мы не одобряем заявку на ипотеку, если у потенциального клиента плохая кредитная история, а также, если понимаем, что клиент находится в зоне риска. Например, слишком закредитован, или высока вероятность, что вскоре он не сможет обслуживать новый займ.
Отмечу, что процент проблемных ипотечных кредитов в Пензе второй год подряд уменьшается. По сравнению с прошлым годом – с 1,7% до 1,4%. У нас этот процент еще ниже – 0,7%.
— Что вы посоветуете тем, кто задумывается о покупке квартиры в кредит?
— В большинстве ведущих ипотечных банков минимальный размер первоначального взноса – от 20%. Лучше идти в банк, где ставка по ипотеке не зависит от размера первоначального взноса – она является одинаковой и для заемщика, у которого 30% от стоимости жилья, и 50%, и 70%. Это выгодно, потому что не стоит все до последней копейки «зашивать» в первоначальный взнос. Скорее всего, после покупки жилья потребуются деньги на ремонт, мебель, бытовую технику. А ведь потребительский кредит обходится дороже, чем ипотечный. По возможности, я бы посоветовал оставлять часть сбережений на обустройство.
Чем меньше срок ипотеки, тем меньше полная переплата, но тем больше ежемесячный платеж и выше финансовая нагрузка. Поэтому лучше оформлять ипотеку на максимально возможный срок – например, не на 10, а на 20 или даже 25 лет. В этом случае у вас будет возможность финансового маневра. Если все хорошо – вы постоянно совершаете частичное досрочное погашение, тем самым уменьшаете общую переплату. Если же расходы увеличились – родился ребенок, пришлось сменить работу, потребовалось дорогостоящее лечение – вы возвращаетесь к утвержденному более «легкому» графику платежей.
Вопрос о том, какую часть доходов разумно тратить на ипотеку, тоже актуален для большинства заемщиков. Наш многолетний опыт показывает, что чем меньше доля ипотеки в ежемесячных расходах – тем лучше. Оптимально, если она не превышает 30% от ежемесячных поступлений. Некоторые банки одобряют ипотеку даже в тех случаях, когда ежемесячный платеж превышает 50% и даже 70% от ежемесячного дохода. Но я считаю, что это связано с огромным риском, прежде всего, для самого заемщика, а также с ухудшением качества его жизни. Если траты на ипотеку грозят превысить 30% от заработка, то разумнее поискать другой объект недвижимости, более приемлемый по цене.
И наконец, выбирая банк, ориентируйтесь не только на ставку. Тем более что сегодня реальные, «работающие» ставки держатся примерно на одном уровне, а те, что резко ниже, на деле часто оказываются рекламными уловками. Помимо ставки, значение имеет скорость одобрения заявки на кредит и быстрый выход на сделку. Кстати, именно поэтому мы запустили современную цифровую платформу и подключили к ней подавляющее большинство местных застройщиков и риэлторов, и одобряем заявку в среднем уже через 15-25 минут. Причем подать ее можно без визита в банк, практически сразу после осмотра квартиры. Более того, если у продавца документы готовы, на сделку можно выйти на следующий день.
Подпишитесь на «Пенза-Обзор» в Telegram, Яндекс.Новости и Google News.