Очередной рост или обвальное падение: что будет с ценами на квартиры в Пензе

Нынешний год стал непростым в сфере жилищного строительства, причем как для девелоперов, так и для их клиентов.

По данным ЦИАН, с начала года рост цен на квартиры в России произошел в абсолютном большинстве крупных городов.

Больше всего стоимость квадратного метра выросла в Иркутске (43%), Набережных Челнах (39,6%), Хабаровске (36,3%), Казани (34,6%), Ставрополе (34,3%), Самаре (33,2%), Кемерове (32,5%) и Саратове (31,8%).

Если говорить про Пензу, квартиры с начала года в новостройках подорожали на 19,6%. Таким образом, областной центр оказался в середине списка.

Однако тренд на увеличение продолжается. По данным Пензастата, по состоянию на третий квартал средняя стоимость квадратного метра в новостройках составила 86 913 рублей, причем рост относительно второго квартала на 4,1%.

Теперь о причинах роста цен.

Строительный рынок вслед за всей экономикой страны испытал серьезные ценовые шоки: годовая инфляция в 2022 году составит не менее 12%. Впрочем, цифра эта, конечно же, усредненная.

Если говорить, например, о стройматериалах, то сильнее всего подорожал цемент. Так, в Приволжском федеральном округе его стоимость возросла почти на 30%.

Серьезно прибавили в цене щебень, утеплитель, керамогранит и ряд других столь нужных для стройки материалов.

Все это – реальные затраты застройщиков, которые формируют конечную стоимость квартир и домов. Если же брать покупку жилья с ремонтом под ключ, влияние инфляции еще более заметно ввиду значительной доли импорта в сегменте.

Впрочем, на стоимость жилья в рыночных условиях влияет также баланс спроса и предложения. И тут, к большому сожалению, тенденция в регионе не самая радужная.

По словам экспертов, в 2022 году в Пензе значительно уменьшилось предложение на квартиры. Например, на вторичном рынке проседание сразу на 17%.  Это говорит о том, что увеличился дефицит ликвидных вариантов на рынке недвижимости.

В-третьих, проектное финансирование, в рамках которого застройщикам выдаются кредиты на строительство многоэтажек, жестко привязано к ключевой ставке ЦБ и рискам, которые банки закладывают при выдаче займа.

В нынешних реалиях, когда Банк России неохотно снижает ключевую ставку, а банки переключились на стратегию «сбережения» ликвидности, кредитная нагрузка на девелоперов будет, вероятнее всего, расти. Те, в свою очередь, будут вынужденно перекладывать ее на покупателей.

Еще один серьезный фактор, который привел к повышению стоимости квадратного метра – высокие стандарты благоустройства в пензенских новостройках.

Ни для кого не секрет, что наши застройщики довольно далеко ушли от многих своих соседей по ПФО по созданию комфортной среды для своих покупателей: двор без машин, озеленение, амфитеатры, подземные паркинги – вместе или по-отдельности это можно встретить даже в жилье эконом-класса. И избалованный клиент, понятное дело, уже не готов отказываться от этих благ.

В сегодняшней экономической ситуации, стоимость всех этих «плюшек» выросла по некоторым позициям в разы. Таким образом, данный фактор также оказывает сильное влияние на ценообразование в пензенских новостройках.

Сложности есть и в сфере ипотечного кредитования.

Совсем недавно заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев ответил на вопрос журналистов о продлении льготной ипотеки под 7% годовых на 2023 год.

По словам чиновника, цитату которого приводит ТАСС, госпрограмму пока не планируют продлевать.

Он добавил, что Минфин не видит необходимости в новых мерах по поддержке первичного рынка недвижимости.

Между тем, эксперты прогнозируют, что завершение действия льготной ипотеки приведет к всплеску спроса до конца года.

Как отмечают аналитики, в случае отмены госпрограммы, при стандартной ставке в 10,75% годовых, ежемесячный платеж по ипотеке может увеличиться до 40%.

Будет ли дальнейшее подорожание? Ситуация от региона к региону разнонаправленная.

По оценкам специалистов, в Москве и крупных городах жилье будет дешеветь, поскольку спрос стал меньше, чем предложение. И эта тенденция, скорее всего, будет продолжаться и в начале 2023 года.

Если же говорить о Пензенской области, продолжающийся дисбаланс в паре «спрос-предложение», скорее всего,  оставит ценники на квартиры на прежнем уровне до конца 2022 года. Ну а начало следующего года, не исключено, ознаменуется дальнейшим повышением цен с учетом инфляционного эффекта нынешнего года.

Это означает, что пензенцам, которые планируют приобрести недвижимость в течение полугода, имеет смысл не затягивать с покупкой. С учетом нынешней экономической и, что немаловажно, геополитической ситуации, это будет наиболее рациональным решением.